IVA e IRC

Obrigação de emissão de fatura na venda de imóveis

Com as sucessivas alterações legais que nos últimos anos têm vindo a ocorrer, as obrigações e requisitos para a emissão de faturas e outros documentos fiscalmente relevantes têm sofrido significativas mudanças (QR Code, ATCUD, comunicação de séries, etc).

Em concreto, apenas no âmbito deste assunto, os agentes económicos, sociedades ou outros (e não os particulares) que exercem a atividade de investimentos imobiliários (compra, venda, revenda e arrendamento) estariam por regra excluídos da aplicação do IVA nas suas transações de imóveis, e por isso dispensados da emissão de fatura.

Até então, para efeitos contabilísticos e fiscais, o documento comummente aceite para suportar a transação era a escritura pública e que substituía a emissão de fatura, possibilidade esta confirmada pela AT, no seu portal, onde constava em apoio ao contribuinte - questões frequentes - comunicação elementos faturas a FAQ n.º 10-0076:

“10-0076 Numa venda de imóveis, a escritura pública pode dispensar a emissão da fatura? A escritura pública dispensa a emissão de fatura nas transmissões de bens imóveis. A comunicação à AT é efetuada pelos notários, através da declaração modelo 11.”

Porem, esta FAQ e posição da AT foi retirada do Portal das Finanças.

Ora, ao fim de várias posições adotadas pela AT, a última por via de informação vinculativa, apesar da transação ser suportada por escritura pública a AT veio confirmar a obrigação de emitir fatura por cada operação de transmissão de bens imóveis e, por conseguinte, a sua comunicação à AT por via do SAF-T mensal.

Desta forma, havendo uma operação de compra ou venda de imóvel, em momento prévio é provável que haja a celebração de um contrato promessa de compra e venda (cpcv), onde habitualmente se considera o pagamento de um valor a titulo de sinal. Pelo que, também este será objeto de emissão de fatura, no caso, a titulo de adiantamento.

Em termos práticos, com vista ao cumprimento da obrigação de emissão de fatura pela empresa na venda de um imóvel, ou na qualidade de comprador em que a empresa deve exigir que lhe seja emitida uma fatura, poderemos ter:

Exemplo de uma empresa (sociedade ou outro) que vende um imóvel

1º - recebimento de sinal em cpcv - deve ser emitida fatura a titulo de adiantamento -.

Menção ao IVA: Isento do IVA nos termos do n.º 30 do artigo 9.º do CIVA.
Prazo para emissão da fatura: até ao 5.º dia útil seguinte contado do momento do recebimento do sinal.

2º - celebração do contrato definitivo “escritura pública de compra e venda” – deve ser emitida fatura a título de venda de imóvel – na qual, numa linha, se inscreve o valor total do negócio e, noutra linha, o valor a negativo do valor do sinal já recebido. Sendo o total da fatura a diferença entre estes dois valores, o que normalmente corresponde ao recebimento final do preço.

Menção ao IVA: Isento do IVA nos termos do n.º 30 do artigo 9.º do CIVA.

Prazo para emissão da fatura: até ao 5.º dia útil seguinte contado do momento da celebração da escritura pública.

Caso o software de faturação não permita a inscrição de linhas a negativo

Nestes casos, no passo anterior (2º), deve-se emitir a fatura apenas com o valor total do negócio, passando-se para a emissão de novo documento:

3º - emissão de Nota de Credito a fim de regularizar (anular) a fatura emitida aquando do o recebimento do sinal.

Descrição: anulação integral da n/fatura nº xxx, de __/__/____, referente a adiantamento, pela emissão de nova fatura pelo valor total do negócio.

Menção ao IVA: Sem IVA nos termos do n.º 7 do artigo 29.º do CIVA.

Prazo para emissão da Nota de Credito: até ao 5.º dia útil seguinte contado do momento da celebração da escritura pública.

O duplicado da Nota de Credito deve ser assinado e devolvido pelo cliente à empresa vendedora ou confirmado pelo cliente o seu conhecimento, por exemplo por email.

Nos passos 1º e 2º acima, devem ser emitidos pela empresa vendedora os respetivos recibos que confirmam o pagamento dessas faturas.

08/12/2023